Planteamiento de la situación

La situación de Estado de Alarma decretada por el Gobierno de España¹, con motivo de la pandemia COVID-19 (Coronavirus), está suponiendo, en unos casos, la prohibición de desarrollar la actividad temporalmente en el local arrendado y, en otros, un desplome en la facturación del negocio. Ambas situaciones son ajenas al arrendador y al arrendatario, pero sin duda, influyen en la relación contractual que une a ambos.

La normativa que decreta el Estado de Alarma, nada regula sobre la materia.

Ante dicha situación, surgen de forma recurrente, diversas consultas de arrendadores y de arrendatarios que desean conocer si el Estado de Alarma puede o no influir en su relación arrendaticia y, de ser así, si durante el Estado de Alarma deben seguir abonándose las rentas en su integridad, parcialmente o no abonarse.

El presente análisis se circunscribe a los arrendamientos urbanos distintos de los de vivienda. Es decir, a los arrendamientos urbanos de locales.

Como luego se indicará, lo que se sugiere de forma reiterada es establecer acuerdos arrendador-arrendatario, que satisfagan, al menos parcialmente los intereses de ambas partes.

¿Nos encontramos ante un supuesto de fuerza mayor?

Se entiende por fuerza mayor, aquellos acontecimientos extraordinarios, involuntarios, imprevisibles e inevitables, externos a las partes que tienen como resultado que el deudor no pueda cumplir con aquello a lo que se obligó.

Su regulación se encuentra en el artículo 1.105 del Código Civil, que indica: “Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.”

Por su parte el artículo 1.184 del Código Civil, regula: “También quedará liberado el deudor en las obligaciones de hacer cuando la prestación resultare legal o físicamente imposible”.

A la vista de lo indicado, parece evidente que nos encontraríamos ante un supuesto de fuerza mayor, por ser el Estado de Alarma un acontecimiento externo, imprevisible, extraordinario, involuntario e inevitable, que sin duda puede tener influencia en determinadas relaciones contractuales y en el cumplimiento de las obligaciones de los contratos.

¿La fuera mayor permite al arrendatario dejar de pagar la renta?

La respuesta debe ser categórica: NO.

Tanto la Doctrina, como la Jurisprudencia entienden que la imposibilidad sobrevenida de cumplir la prestación, sólo afecta a las obligaciones de entregar una cosa determinada o de hacer, pero no a las deudas pecuniarias (Sentencia del Tribunal Supremo -STS- de 19 de mayo de 2015)².

En definitiva tratándose el pago de la renta de una obligación pecuniaria, no es posible su exoneración por fuerza mayor e incluso por caso fortuito.

¿Podría aplicarse la cláusula o regla rebus sic stantibus?

En determinados contratos de arrendamiento de local (es preciso analizar caso a caso de forma individualizada) podría resultar de aplicación la cláusula rebus sic stantibus (hardship clause en el ámbito anglosajón).

¿En qué consiste la cláusula rebus sic stantibus?

La cláusula rebus sic stantibus , ha sido definida jurisprudencialmente³ como aquella regla que permite, en las relaciones contractuales de tracto sucesivo, a una de las partes del contrato exonerarse o reducir el impacto negativo de un riesgo contractual no examinado al momento de formalizar el contrato, por su carácter imprevisible y que hace excesivamente onerosa o irrazonablemente desproporcionada su obligación.

¿Qué requisitos precisa la cláusula rebus sic stantibus?

La jurisprudencia ha definido como presupuestos imprescindibles para la aplicación de dicha doctrina, los siguientes:

1. Alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplimiento del contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración.
2. Desproporción exorbitante y fuera de todo cálculo entre las prestaciones de las partes contratantes, que derrumban el contrato por aniquilamiento de las prestaciones.
3. Que todo ello acontezca por la sobrevenida aparición de circunstancias radicalmente imprevisibles.
4. No imputabilidad del cambio de circunstancias a los contratantes.
5. No asunción del riesgo a uno de los contratantes.
6. Que carezca de otro medio para remediar y salvar el perjuicio.

En determinados contratos de arrendamiento, la declaración del Estado de Alarma⁴, impide a los arrendatarios la apertura de sus establecimientos al público, lo que en algunos casos puede dar lugar a la ausencia absoluta de ingresos (p.e. un bar o restaurante). Es por ello, por lo que, en determinados casos, se cumplirían todos y cada uno de los requisitos exigidos para aplicar la cláusula rebus sic stantibus.

¿La aplicación de la cláusula o regla rebus sic stantibus es automática?

NO. Dicha cláusula, no es en absoluto de aplicación automática a todos los contratos de arrendamiento, en particular los de arrendamiento de uso distinto de vivienda, locales comerciales, oficinas, alquiler de temporada etc.. Es necesario analizar caso por caso (partido a partido en palabras de Simeone).

Como se ha indicado anteriormente, este tipo de contratos se rigen principalmente por la voluntad de las partes expresada en el contrato con un amplio margen de disposición a las mismas, por lo que habrá que estar en cada supuesto a los pactos individuales incluidos en el contrato, analizando su clausulado de forma exhaustiva.

También habrá que atender -por ejemplo- a la duración pactada en los contratos y detectar posibles acuerdos que se hubieran incluido para dar respuesta a situaciones sobrevenidas, así como las facultades de desistimiento y otro tipo de mecanismos de ajuste o de asunción de riesgo, que en su conjunto, en relación con la antedicha cláusula, resultan complejos de analizar

¿Qué efectos puede tener la aplicación de la cláusula o regla rebus sic stantibus?

Los efectos pueden ser variados, destacando la suspensión del contrato (lo que incluiría la no obligación de abono de la renta) o la rebaja de la renta. Podría, incluso dar lugar la resolución del contrato, si el mismo deviniera de imposible cumplimiento o se frustrara la finalidad del mismo.

¿A qué acuerdos pueden llegar el arrendador y arrendatario?

Estos pueden ser muy variados (hasta donde llegue la imaginación). Entre ellos:

1. Suspensión del pago de la renta durante un período.
2. Rebaja temporal de la renta.
3. Fraccionar y aplazar la renta.
4. Ampliar el plazo de duración del contrato.
5. Actualizar la renta pasado el Estado de Alarma.
6. Resolver el contrato.

¿Puede el arrendatario aplicar la cláusula o regla rebus sic stantibus unilateralmente?

No resulta aconsejable.

Como se ha indicado, son muchas las circunstancias a analizar. Adoptar una medida unilateral (p.e. la suspensión del contrato) sin el consentimiento del arrendador, puede dar lugar a un posterior juicio de desahucio, por lo que no debe adoptarse este tipo de medidas, al menos, sin el asesoramiento legal oportuno.

Siempre es recomendable un acuerdo entre arrendador y arrendatario.

¿Y qué pasa si el arrendador se niega a llegar a cualquier tipo de acuerdo?

Previo el asesoramiento oportuno, podría instarse en el Juzgado un procedimiento judicial a fin de que reconozca la concurrencia de los requisitos de la cláusula rebus sic stantibus y se adopten medidas tales como la suspensión del contrato o la diminución de la renta.

En estos casos se recomienda no dejar de pagar la renta.

¿Qué puedo hacer si el arrendatario deja de pagarme la renta de forma unilateral?

Se recomiendo, como ya se ha indicado, llegar a acuerdos entre ambas partes. Si ello no ha sido posible o no se ha querido bajo ningún concepto, se podría entablar un juicio desahucio (una vez levantada la suspensión acordada de la mayor parte de los procedimientos judiciales).

En el caso de entablarse un juicio de desahucio cuando se pudiera, podríamos encontrarnos con el hecho de que el arrendatario hubiera interpuesto -a su vez y con antelación- un juicio para determinar la aplicación o no de la cláusula rebus sic stantibus. De ser así, el desahucio podría verse paralizado por la llamada litispendencia⁵, hasta que se resolviera el pleito instado por el arrendatario. En este caso, la viabilidad del desahucio quedaría comprometida por la estimación o no de la demanda del arrendatario.

¿Qué efectos fiscales puede tener la condonación total o parcial de rentas?

A esta cuestión respondió la Consulta Vinculante V0164-16⁶, de 19 de enero de 2016 de la Subdirección General de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas. En principio, la condonación de rentas, sin modificar el contrato, no exime de liquidar el IVA. Si la condonación es total, no se efectuarán retenciones del IRPF.

De llegarse a un acuerdo entre arrendador y arrendatario, resulta importante documentar dicho acuerdo, modificando o suspendiendo el contrato, a fin de evitar o paliar sus consecuencias fiscales.

CONCLUSIONES

1. Revisar los contratos vigentes y pendientes de ejecución al momento de la aprobación del Real Decreto que regula el Estado de Alarma.
2. Hacer los mayores esfuerzos para llegar a acuerdos entre arrendador y arrendatario.
3. Documentar los acuerdos adoptados.
4. Analizar la repercusión fiscal de los acuerdos.
5. No dejar de abonar la renta.
6. Si no es posible un acuerdo y previo asesoramiento, defender los intereses en el Juzgado.
7. Debe analizarse caso por caso.
8. El arrendatario, ante la falta de acuerdo, podría iniciar un procedimiento judicial para que se le reconociera la posibilidad de (1) suspender el contrato, con la consiguiente no obligación del pago de la renta o (2) solicitar una rebaja de la renta.
9. El arrendador, ante la falta de pago de la renta, podría entablar un desahucio por falta de pago.

1. Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
2. STS 19/05/2015: “La doctrina otorga a las deudas pecuniarias una fisonomía jurídica especial, que las distingue del resto de las obligaciones genéricas, a las que anuda una serie de características, entre las que destaca por su relevancia en el objeto del debate, la «perpetuatio obligationis » en el sistema de riesgos. Consecuencia de ello es que: (i) niegue la imposibilidad del cumplimiento, admitiendo todo lo más el incumplimiento temporal o retraso, así como que (ii) la falta de cumplimiento de la prestación dineraria conlleva la condena al pago del dinero. No se les puede aplicar a ellas la imposibilidad sobrevenida de la prestación por tratarse de una obligación genérica al existir siempre el dinero como tal. Se trata de la obligación genérica por excelencia, pues el género nunca perece y, de ahí, que la imposibilidad sobrevenida no extinga aquella. …/… el deudor pecuniario viene obligado a cumplir la prestación principal, sin que sus sobrevenidas adversidades económicas le liberen de ello, pues lo adeudado no es algo individualizado que ha perecido sino algo genérico como es el dinero.
3. SSTS 17/01/2013, 30/06/2014, 15/10/2014, 18/07/2019.
4. Artículo 10 Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo: “1.Se suspende la apertura al público de los locales y establecimientos minoristas, a excepción de los establecimientos comerciales minoristas de alimentación, bebidas, productos y bienes de primera necesidad, establecimientos farmacéuticos, médicos, ópticas y productos ortopédicos, productos higiénicos, peluquerías, prensa y papelería, combustible para la automoción, estancos, equipos tecnológicos y de telecomunicaciones, alimentos para animales de compañía, comercio por internet, telefónico o correspondencia, tintorerías y lavanderías. Se suspende cualquier otra actividad o establecimiento que a juicio de la autoridad competente pueda suponer un riesgo de contagio. […] 3. Se suspende la apertura al público de los museos, archivos, bibliotecas, monumentos, así como de los locales y establecimientos en los que se desarrollen espectáculos públicos, las actividades deportivas y de ocio indicados en el anexo del presente real decreto. 4.Se suspenden las actividades de hostelería y restauración, pudiendo prestarse exclusivamente servicios de entrega a domicilio”.
5. SSTS 10/10/2007, 17/12/2008.
6. La consultante ha formalizado un contrato de arrendamiento de un local de negocio de su propiedad en el que se ha establecido un periodo de carencia de la renta de tres meses, como compensación de las obras de adecuación inicial que debe realizar el arrendatario en dicho local para el desarrollo de su actividad económica. CUESTIÓN 1.) Si la consultante está obligada de declarar el IVA durante el periodo de carencia. 2.) Si el arrendatario está obligado a practicar la correspondiente retención a la arrendadora durante el período en que no satisfaga renta por el arrendamiento. CONTESTACIÓN A.) Impuesto sobre el Valor Añadido. 1. El artículo 4 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre (LA LEY 3625/1992), del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE de 29 de diciembre), establece que están sujetas a dicho Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios efectuadas a título oneroso por empresarios o profesionales en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional. De acuerdo con el artículo 5, apartados uno y dos de dicha Ley, a los efectos de la misma se reputarán empresarios o profesionales las personas o entidades que realicen actividades que impliquen la ordenación por cuenta propia de factores de producción materiales y humanos o de uno de ellos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios. Se reputarán empresarios o profesionales, salvo prueba en contrario, a las sociedades mercantiles, tal y como establece dicho artículo en su apartado uno, letra b).20/03/2016. Por su parte, el artículo 11 establece el concepto de prestación de servicios señalando en su apartado dos, número 2º, que en particular, se consideran como tales: «2º Los arrendamientos de bienes, industria o negocio, empresas o establecimientos mercantiles, con o sin opción de compra. (…)». En consecuencia con lo anterior, estará sujeto al Impuesto sobre el Valor Añadido el arrendamiento que realiza la consultante a un tercero, durante un determinado periodo de tiempo. …/… B.) Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. En el apartado 1 del artículo 78 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (LA LEY 3030/2007) (BOE de 31 de marzo), en adelante RIRPF, se dispone que «con carácter general, la obligación de retener nacerá en el momento en que se satisfagan o abonen las rentas correspondientes». En el último párrafo del artículo 108.1 del RIRPF (LA LEY 3030/2007) se establece que: «El retenedor u obligado a ingresar a cuenta presentará declaración negativa cuando, a pesar de haber satisfecho rentas sometidas a retención o ingreso a cuenta, no hubiera procedido, por razón de su cuantía, la práctica de retención o ingreso a cuenta alguno. No procederá presentación de declaración negativa cuando no se hubieran satisfecho, en el período de declaración, rentas sometidas a retención e ingreso a cuenta». Por ello, mientras las rentas derivadas del contrato de arrendamiento del local de negocio no se satisfagan, por no existir obligación de hacerlo al haberlo pactado así en el contrato, no nacerá sobre las mismas la obligación de retener, todo ello sin perjuicio de la presunción de onerosidad que el artículo 6.5 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (LA LEY 11503/2006) (BOE de 29 de noviembre), establece para los rendimientos de capital.